L’immobilier logistique s’impose comme l’un des segments les plus structurants de l’immobilier d’entreprise, et les SCPI spécialisées confirment qu’il s’agit désormais d’une véritable tendance de fond plutôt que d’un simple effet de mode. Porté par le e‑commerce, la réorganisation des chaînes d’approvisionnement et la montée des enjeux ESG, ce couple « logistique + SCPI » redessine une partie de la pierre papier moderne.
Immobilier logistique : un pilier de l’économie réelle
L’immobilier logistique regroupe entrepôts, plateformes de distribution, locaux d’activités et, de plus en plus, data centers et hubs du « dernier kilomètre ». Ces actifs sont devenus indispensables pour absorber la croissance du e‑commerce, raccourcir les délais de livraison et accompagner les relocalisations industrielles en Europe.
En France, malgré un environnement macroéconomique tendu, le marché logistique montre une vraie résilience : près de 1,9 à 2,5 millions de m² sont commercialisés chaque année, avec une demande placée globalement stable entre 2024 et 2025. L’offre augmente mais reste sélective, avec des taux de vacance mesurés et des loyers prime qui se tiennent, voire progressent dans les zones les plus tendues comme l’Île‑de‑France.
Pourquoi les SCPI se tournent vers la logistique
Les SCPI logistiques investissent précisément dans ces actifs stratégiques, en mutualisant les risques entre de nombreux immeubles et locataires. Elles offrent ainsi aux épargnants un accès indirect à un secteur professionnel complexe, avec des tickets d’entrée de quelques centaines ou milliers d’euros, sans gérer en direct des entrepôts ou des baux industriels.
Plusieurs facteurs expliquent l’appétit croissant des sociétés de gestion pour cette thématique :
- Des besoins locatifs structurels, tirés par le e‑commerce, la logistique urbaine et la réorganisation des chaînes de valeur.
- Des taux d’occupation financiers très élevés (souvent proches de 100% pour certaines SCPI logistiques), gage de revenus récurrents.
- Une capacité à indexer les loyers et à repositionner les actifs, dans un contexte d’offre de qualité encore limitée dans les meilleurs emplacements.
Des véhicules comme ActivImmo, Log In, Comète ou LF Opportunité Immo illustrent cette dynamique : capitalisation en forte croissance, stratégie paneuropéenne ou ciblée sur le dernier kilomètre, et distribution de revenus soutenue.
Pour suivre plus largement ces évolutions et les comparer aux autres véhicules de la pierre papier (SCPI diversifiées, bureaux, commerces, résidentiel…), des médias spécialisés comme https://www.pierrepapier.fr/ proposent une veille régulière sur les tendances du marché.
Rendements et résilience des SCPI logistiques
Les SCPI logistiques se situent généralement dans le haut de la fourchette des SCPI de rendement. En 2024, plusieurs véhicules dédiés ou très exposés à la logistique affichent des taux de distribution compris entre environ 5,3 et plus de 6% selon les stratégies et les zones géographiques, avec des TRI estimés autour de 5–6% sur plusieurs années pour certaines.
Cette performance repose sur plusieurs atouts :
- Une demande locative soutenue, y compris en période de ralentissement, car les besoins de stockage, de hubs régionaux et de plateformes de préparation de commandes restent élevés.
- Des actifs souvent récents, adaptés aux normes ESG et aux exigences des grands utilisateurs, qui restent recherchés par les investisseurs institutionnels.
- Une diversification géographique (France et Europe) et sectorielle (grande distribution, e‑commerce, industrie, PME/PMI) qui limite la dépendance à un seul type de locataire.
Les classements récents montrent que la moyenne des taux de distribution des SCPI logistiques dépasse celle de l’ensemble des SCPI de rendement, ce qui confirme l’attrait de ce segment pour générer des revenus réguliers.
Une tendance de fond, pas sans risques
Parler de tendance de fond ne signifie pas absence de risques. Les SCPI logistiques restent exposées à la conjoncture : montée des taux, arbitrages des grands utilisateurs, pressions réglementaires (environnement, artificialisation des sols) ou obsolescence d’actifs mal situés. La hausse des disponibilités sur certains marchés et le ralentissement temporaire des investissements obligent les gérants à être plus sélectifs dans leurs acquisitions.
Cependant, les fondamentaux de long terme demeurent solides :
- Poursuite de la croissance du e‑commerce et de la livraison rapide.
- Nécessité d’optimiser les chaînes logistiques, avec plus de hubs régionaux et de plateformes proches des métropoles.
- Intégration des enjeux de décarbonation, qui pousse à moderniser les entrepôts et à investir dans des bâtiments performants, ce qui valorise les meilleurs actifs au sein des portefeuilles de SCPI.
Dans ce contexte, l’immobilier logistique et les SCPI spécialisées s’inscrivent clairement dans une trajectoire structurelle, portée par des besoins réels de l’économie et par une transformation profonde des modes de consommation. Pour un épargnant, ces véhicules constituent un levier intéressant de diversification au sein de la pierre papier, à condition d’accepter la logique de long terme, d’analyser la qualité de la gestion et de ne pas négliger les risques propres à l’immobilier d’entreprise.
